以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

一、國(guó)內(nèi)方面

1、我國(guó)有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。但目前養(yǎng)老金存在較大缺口，急需提出一個(gè)新型的養(yǎng)老方案。

“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)在人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂(lè)的晚年。二是隨著我國(guó)醫(yī)療保健條件的逐步改善，老年人的壽命越來(lái)越長(zhǎng)，整個(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國(guó)窮老人”現(xiàn)狀。

以房養(yǎng)老的實(shí)施模式：將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。

2、政府在政策上對(duì)“以房養(yǎng)老”提供支持，主要包括以下方面。（1）醫(yī)療機(jī)構(gòu)“入駐”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。各地要促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭。衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)。二級(jí)以上綜合醫(yī)院應(yīng)當(dāng)開(kāi)設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢病防治和康復(fù)護(hù)理。（2）新建社區(qū)須配建養(yǎng)老設(shè)施。凡新建城區(qū)和新建居住（小）區(qū)，要按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收和交付使用；老城區(qū)和已建成的居住（小）區(qū)，要限期通過(guò)購(gòu)置、置換、租賃等方式開(kāi)辟養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府開(kāi)辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地優(yōu)先保障供應(yīng)。

3、實(shí)踐上。早在2006年，全國(guó)政協(xié)委員、時(shí)任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴明就建議對(duì)此成立課題組進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市做試點(diǎn)，等到運(yùn)作成熟后向全國(guó)推廣。2007年的時(shí)候，上海公積金管理中心曾試推過(guò)一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。2011年開(kāi)始，民政部將試推“以房養(yǎng)老”。民政部副部長(zhǎng)竇玉沛指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場(chǎng)。這可以看成國(guó)家在以房養(yǎng)老政策方面最新的表態(tài)。2013年9月13日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布近日由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出：“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

二、國(guó)外方面

1、理論上“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期，初衷是解決許多老年人空有住房卻沒(méi)有能力改善退休生活的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。該項(xiàng)目由美國(guó)聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部和聯(lián)邦住房管理局主導(dǎo)。

2、政策上。（1）美國(guó)最大特色是政府主導(dǎo)。該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。這項(xiàng)計(jì)劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請(qǐng)門檻不高，申請(qǐng)者只要沒(méi)有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)，并且以提出申請(qǐng)的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請(qǐng)者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。（2）加拿大：老人養(yǎng)老最后一招。在加拿大，“住房收入計(jì)劃”是唯一提供反向住房抵押貸款解決方案的計(jì)劃，管理該計(jì)劃的是住房?jī)糁点y行。這家銀行也是直接向老年人提供住房反向抵押貸款服務(wù)的唯一全國(guó)性機(jī)構(gòu)。加拿大的住房反向抵押貸款適用人群是55歲以上的老年業(yè)主。他們可以將自己的住房抵押給銀行，以獲取一筆貸款。貸款額度根據(jù)貸款人及其配偶的年齡、房產(chǎn)形式和所處地段以及房產(chǎn)估價(jià)等因素而定，最多占房產(chǎn)價(jià)值的50%，年齡越大，比例越高。（3）新加坡：仍在探索“第二把鑰匙” 。新加坡為了應(yīng)對(duì)日益老齡化的社會(huì)，新加坡政府也嘗試推出了一些反向抵押貸款（即“以房養(yǎng)老”）的政策，為老年人提供一些獲得養(yǎng)老生活補(bǔ)貼的選擇。具有官方背景的職總英康保險(xiǎn)合作社，早在上世紀(jì)90年代就開(kāi)始為私人房地產(chǎn)業(yè)主提供反向抵押貸款計(jì)劃。從2006年3月開(kāi)始，新加坡政府宣布將這一計(jì)劃擴(kuò)大到覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)。70歲至90歲之間的政府組屋屋主，可以通過(guò)職總英康的反向抵押貸款套現(xiàn)，每月領(lǐng)取生活費(fèi)，直至貸款期滿。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在貸款期滿或屋主去世之后，把房子賣掉，以索回貸款額，或讓申請(qǐng)者的家人還清貸款來(lái)取回屋子。

總體來(lái)講，養(yǎng)老實(shí)施比較好的國(guó)家有英國(guó)和美國(guó)。最主要的問(wèn)題是由于需要支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，使得前期各項(xiàng)成本過(guò)高。與其他貸款方式相比，通常這種模式的利率較高，一般為9.5%，幾乎是其他貸款利率的兩倍。辦理過(guò)程中申請(qǐng)人要繳納申請(qǐng)費(fèi)、登記費(fèi)、律師費(fèi)等政府收費(fèi)，這些錢將在金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)扣除。

而新加坡反應(yīng)冷淡，2009年，新加坡政府推出屋契回購(gòu)計(jì)劃，即達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人，只要家庭月收入不超過(guò)3000新元，并且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，他們就可以將所居住的二房或三房式組屋（相當(dāng)于一居室或兩居室）最后剩余屋契，賣給國(guó)家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局套現(xiàn)，然后以30年租約繼續(xù)住在同一間組屋中。新加坡輿論普遍認(rèn)為這一計(jì)劃缺乏吸引力，是因?yàn)檎?guī)定屋契套現(xiàn)的凈收益優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶，剩余部分才能以現(xiàn)金形式提出，實(shí)際上對(duì)一些年長(zhǎng)有宅但缺少現(xiàn)金來(lái)源的年長(zhǎng)者，并沒(méi)有起到較好的套現(xiàn)作用。

加拿大爭(zhēng)議多。隨著55歲以上老年人成為加拿大增長(zhǎng)最快的人群，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)量也有較大幅度增長(zhǎng)，越來(lái)越成為老年人進(jìn)行退休財(cái)務(wù)規(guī)劃的一個(gè)選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月，全國(guó)共有約8500宗反向抵押貸款案成立，應(yīng)付貸款總額11億加元，涉及全國(guó)各地總價(jià)值30億加元的房產(chǎn)。不過(guò)，也有金融理財(cái)人士并不看好住房反向抵押貸款，指出其最大的弊端在于復(fù)利計(jì)算，將未付利息加到本金總額上產(chǎn)生更多利息，加上售房之前無(wú)需還款，造成貸款成本比較高。具體而言，每半年計(jì)算復(fù)利，利息支出增長(zhǎng)很快，貸款人的債務(wù)每七八年可能將近翻一番。加拿大住房收入計(jì)劃創(chuàng)始人威廉·特納承認(rèn)財(cái)務(wù)上存在這種現(xiàn)象，并建議說(shuō)，如果老年人想要保全房產(chǎn)價(jià)值，就不要涉足反向抵押貸款。

針對(duì)國(guó)內(nèi)研究問(wèn)題的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)對(duì)“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老模式討論頗多。基本上是從市場(chǎng)基礎(chǔ)，物質(zhì)基礎(chǔ)，實(shí)踐基礎(chǔ)和政府支持等方面進(jìn)行論證，確定了此模式在國(guó)內(nèi)的可行性。沒(méi)有成功地提出“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)施方案。

國(guó)內(nèi)學(xué)者主要對(duì)美國(guó)、日本等實(shí)行此政策比較成功的國(guó)家所采取的模式進(jìn)行分析，然后提出其中可借鑒的地方。國(guó)外的成功模式固然值得借鑒，但是必須要放在符合我國(guó)國(guó)情的大前提下，這樣才能讓“以房養(yǎng)老”更好的實(shí)施。

三、總結(jié)

鑒于以上局限，我要研究其中的“以房養(yǎng)老”在我國(guó)實(shí)施的具體模式。通過(guò)對(duì)三種模式及美國(guó)國(guó)情的考量，分析其成功的原因。目前我國(guó)也有試點(diǎn)，但效果都不理想，通過(guò)對(duì)試點(diǎn)實(shí)施模式的研究，分析失敗原因。關(guān)鍵問(wèn)題是區(qū)分兩國(guó)不同的國(guó)情，并由此合理借鑒國(guó)外模式。